房地产黄粱美梦一场空

房价上涨的两段逻辑:一是顺差和外汇占款堆积国内,推高资产价格,过去十几年人民币实际购买力强于汇率估值,导致资金堆积国内不愿意出去消费,从而推高了资产价格,这是14年前的地产逻辑。二是14年后再次拿起地产夜壶,靠全民举债推高现在价格,一二线居民家庭负债额都是一个中小企业的规模,中国人从来没这么疯狂过。
——现在看两个要素基本都消失了。第一个要素14年就消失了,外占即使不降,现在也不增了,失去外部资金流入了。过度举债带来杠杆过高,透支未来,挤压了消费,手机汽车要么大跌要么小幅度震荡。过度举债也给国家和个人带来很大的风险,利率稍微一涨就受不了了。所以未来房价即使不跌,也失去高成长性了。即使继续放水贬值,也至多是房价不涨小涨,物价来追房价了。
—–最近看格隆汇在卖他们的地产讲座门票,看了一些专家的观点,观点都是老一套,什么大湾区,深港铁路,经济发展好之类的,都是太宏观,缺乏细节和数据的支撑,这种宏观的论调谈一万年都可以。昨天那个管清友也是随便抛出个赶紧买房的观点,并无逻辑和数据支撑。这些所谓的大牌,投机和哗众取宠很多,比如李稻葵,胡鞍钢,管清友,高善文,并没什么真材实料。相对来说李迅雷,程定华,姜超等宏观就务实深入的多。
—–最近北京和深圳的豪宅还是卖的很火,这有两个因素,一是扭曲定价,豪宅价格低于二手房,深圳二手房价萎靡两年了。二是贫富差距带来购买力差异,上海那个翠湖山庄,购买名单里有陈思诚等明星,而且都是按公司名义购买的,和大部分老百姓关系不大。总体财富失去增长后,内部会继续分化,富有的更富有,贫穷的更贫穷。试图通过债务杠杆来改变命运,逆势而行,最终都是黄粱美梦一场空。